2009年9月22日，张某与陶某签订租房合同书一份，约定张某将其所有的坐落于徐州市鼓楼区某新村10号楼401室房屋出租给陶某居住使用，租赁期限为2009年9月22日至2010年9月22日。在租赁期限到期后，双方并未续约，陶某仍继续租用涉案房屋支付租金。

2014年8月19日4点39分左右，涉案房屋发生火灾，公安消防部门在接到火警后迅速到达火灾现场进行处理。后消防支队出具的火灾接警出动处理移交单上载明火灾基本情况为“4楼一房间着火，屋内物品有电脑、床、衣柜”，火灾原因处记载“当事人确认不需要出具火灾认定法律文书”，当事人签名处为赵某的签字。赵某与陶某系夫妻关系。事故发生后，张某与陶某对于赔偿的数额发生争议，张某诉至法院，请求依法判令陶某及赵某赔偿其财产损失50000元，并承担本案的诉讼费用。

【法院审理】

一审法院认为：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。且两被告作为火灾发生时的房屋占有人，对于发生火灾即使非其所致，亦具有创设证据和保全证据的义务，但火灾发生后赵某签字的火灾接警出动处理移交单载明“当事人确认不需要出具火灾认定法律文书”，致使本案火灾发生原因无法查明，且被告亦未能提交证据证明火灾发生的原因与其二人无关，故，依法认定两被告对涉案房屋没有尽到妥善保管的义务，应当对火灾给他人造成的损失承担赔偿责任。根据评估机构的资产评估结果，法院认定原告的财产损失为42712.83元，故判决两被告应当赔偿张某财产损失42712.83元。

被告陶某、赵某不服，提起上诉。

二审法院认为：因赵某确认不需要出具火灾认定法律文书，致使本案火灾发生原因无法查明，且亦未能提交证据证明火灾的发生与其无关，故，应当认定上诉人陶某、赵某对涉案房屋没有尽到妥善保管的义务。对上诉人主张的火灾原因无法查清系因房主不要求出具火灾认定文书所致等，上诉人对此未提供相应证据，本院不予采纳。另，涉案资产评估报告没有考虑折旧因素。鉴于涉案房屋系2002年装修并投入使用，至2014年8月火灾发生已历经十余年，完全不考虑折旧因素对上诉人显失公平，综合考虑上述因素，本院酌定损失数额为30000元。

【律师分析】

本案的争议焦点在于：承租人对于火灾所造成的财产损失应否承担赔偿责任以及损失数额应当如何认定。

首先，虽然房屋租赁合同到期后双方并未就涉案房屋租赁合同续签，但双方都认可合同到期后仍继续租用涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故，原被告双方形成了不定期租赁合同关系。

根据《中华人民合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”，若承租人合理使用租赁物的，对于租赁物的损耗不承担责任。同时，若租赁物的损毁、灭失原因与承租人无关，并非保管不善导致的，则承租人也不承担赔偿责任。本案中，火灾原因无法查清系因承租人确认不需要出具火灾认定文书所致，同时，承租人亦没有提交证据证明火灾发生的原因与其无关，应当承担举证不能的法律责任。

另外，对于损失的数额，目前多数还是按照资产评估机构的评估结果进行认定。但是评估机构作出的评估报告并非一定准确及全面，因此在确定损失数额时应当进行综合考虑鉴定基准日、折旧率等因素，进行综合判断。