近期法院审理了一起案例，原告刘美(化名)的房屋自2007年一直租赁给李小英、王波(均化名)使用。2018年12月18日，该租赁房屋发生火灾，造成住宅三间屋顶坍塌，房屋及屋内物品烧毁。原告刘美诉至法院要求被告李小英、王波承担房屋重建费用45548.61元，李小英、王波又提起反诉，要求刘美赔偿因火灾造成的屋内物品损失。

那么，财物被毁

房东、租客到底谁应该承担损失?

法院审理认为，房屋自2007年至今已由李小英、王波连续使用多年，李小英、王波作为承租人和实际控制人负有日常管理和安全使用的义务，该房屋系普通民房，事发前李小英、王波将其当作仓库使用，擅自改变了房屋用途，增加了危险发生的可能性。而该起事故起火原因不排除电气线路故障引燃周围可燃物引起，在火灾直接原因无法查明情况下，李小英、王波承租期间管理不善导致承租房屋发生火灾，租赁人刘美对此次火灾不存在过错，房屋被毁的损失以及屋内物品损失应当由被告李小英、王波承担。

房子重建

赔偿数额到底依照哪个标准来算?

     案发以后，刘美对受损房屋维修所需费用进行鉴定，评估公司鉴定意见为：由于房屋烧毁严重，无法修复，需拆除重建，重建费用为45548.61元。法院经审理认为，该房屋已经使用40多年了，该鉴定意见未考虑折旧问题。根据公安部《火灾损失统计方法》(GA185-2014)7.5条的规定，采用重置价值法计算建筑物损失，应当考虑成新率，计算公式为：损失额=重置价值×成新率×烧毁率。成新率计算公式为：成新率=(总使用年限-已使用年限)/总使用年限×100%。依照公式计算刘美的房屋损失为：9109.72元。

     该方法充分考量了房屋的使用年限和折旧程度，对于刘美合理损失数额的确定具有更加科学的参考性，最终法院判决被告李小英、王波赔偿原告刘美房屋损失9109.72元，并驳回了李小英、王波要求刘美赔偿其房屋内物品损失的反诉请求。原告刘美对一审法院判决结果不服，认为应当按照45548.61元赔偿其房屋重建费用，案件上诉后，二审法院对判决结果予以维持。

出租房火灾责任如何认定？

法院在审理此类出租房火灾案件时通常依据消防部门的《火灾事故认定书》认定责任。起火原因无法查明的，应当认定租客没有尽到妥善保管的义务，并对火灾给其他人造成的损失进行赔偿。另外相关法律规定，房屋出租期间发生火灾等突发事故时，一般情况下应由租客承担全部责任，租客是房屋主要使用者，应该安全使用房屋，避免火灾发生。但作为出租人，应当明确告知承租人出租屋及附属设施的年份、可能存在的缺陷和隐患，有义务进行完善和维修，尽物权人职责，如果出租人没有尽到安全修缮的义务，因输电线路老化而引起火灾，造成承租人财产损失的，就由出租人承担赔偿责任。如果房屋本身存在安全隐患，或不符合出租条件的，那么房东也需承担相应的连带责任。

总结

作为房东，在租房子给承租人前，必须对出租房屋内的消防设施、器材进行日常管理，如果出租房屋要改变使用功能和结构的，应当符合消防安全要求，发现火灾隐患及时消除或者通知承租人消除。承租人也要安全使用房屋，发现隐患及时消除。为避免纠纷，租赁双方可以在租房合同中写明双方的责任，入住前仔细检查相关设施的安全，做好交接。